9月11日，中信城开华南官方公众号一则澄清声明，将深圳白石洲旧改项目再次推上风口浪尖。
声明直指\"120亿元入股项目2至4期50%股份\"的传言\"与事实完全不符\"。
这场风波背后，是这个被称为深圳中心区\"航母级\"旧改项目的十年困局：
总建筑面积约440万平方米，预估货值2200亿元，却让主导开发的绿景集团陷入\"押上全部身家却难以为继\"的境地。
万科三年前以23亿元入股8%的\"避险式合作\"，
更让外界看不懂——
这个位于南山核心区、连接四大总部基地的黄金项目，到底是让人望而却步的烫手山芋，还是潜藏万亿价值的肥肉？
2014年，当绿景集团第一次将白石洲旧改纳入城市更新计划时，恐怕没料到这场\"豪赌\"会持续超过十年。
这个原名为沙河五村城市更新单元的项目，拆除用地面积约46万平方米，规划计容建筑面积达348万平方米，相当于在深圳南山核心区\"再造一座城\"。
但旧改的复杂性远超想象，直到2023年，项目一期\"璟庭\"才正式入市，折后8.2万/㎡的起售价并未换来预期的热销，受市场环境影响至今未售罄。
对绿景而言，白石洲早已不是简单的开发项目，而是关乎生死的\"资金绞肉机\"。
公开信息显示，过去几年绿景为该项目总投入已超200亿元，而项目净资产占绿景中国净资产的80%以上，堪称\"押上全部家当\"。
但现实给了绿景沉重一击：
绿景中国目前数亿元债务违约已引发近300亿元债务交叉违约，账面资金却仅19亿元，连短期偿债都捉襟见肘。
更棘手的是与万科的合作条款。
2022年，万科以23亿元获得项目公司8%股权，资金定向投入3、4期，享受这两期20%的利润分派。
但协议设置了近乎\"稳赚不赔\"的退出机制：
若2025年9月30日前未取得开发贷款，绿景需回购股权；若2025年12月31日前3、4期未获四项许可证，万科可退股，且绿景需支付本金加12%的复合年回报，违约则利润分成提至40%，回报升至24%。
这意味着绿景要么在两个月内解决资金问题，要么就得接受万科\"抽成翻倍\"的惩罚性条款。
有趣的是项目估值的变化。
万科入股时，项目公司整体估值330亿元；如今传言120亿元可获2至4期50%权益，对应这三期估值240亿元。
三年间，核心区资产的估值看似\"打折\"，实则暴露了市场对旧改周期风险的重新定价——
谁都知道这里地段金贵，但没人敢赌绿景能撑到现金流回正的那天。
中信城开的否认声明，并未打消市场对\"白石洲需要新金主\"的猜测。
反而让人更清晰地看到：接盘这个项目，远非\"有钱就行\"那么简单。
第一重枷锁是授信行的话语权。
绿景中国320亿元有息负债中，超280亿元是银行贷款，光大银行是主要授信行。
按照行业惯例，项目股权变动必须获得主要债权银行同意。
信城开在深圳的项目多与\"中信系\"关联，此前大额授信对象为佳兆业，与光大银行并无深度绑定，这或许是其否认接盘的重要原因——
即没有银行点头，再有钱也难入场。
第二重枷锁是国央企的\"适配性门槛\"。
市场普遍认为，大型国央企是最佳接盘人选，不仅能带来资金，更能提供增信。
但白石洲的复杂性要求接盘者必须具备\"大盘操盘能力\"：项目包含125万平方米住宅、112万平方米商务公寓、多栋超高层写字楼，涉及拆迁、建设、运营等多个环节，绝非普通开发商能驾驭。
中信城开虽为央企，但在深圳缺乏大型综合体独立操盘经验，更擅长承接关联项目，与白石洲的匹配度确实不高。
所以言叔猜测，未来接手白石洲旧改的，有较大概率会是较为深圳市场的企业，包括华润、招商、鸿荣源等企业都有可能。
第三重枷锁是万科的\"退出条款\"。
无论新接盘者是谁，都绕不开万科的8%股权和利润分成协议。
若绿景无力回购，万科的利润分成可能升至40%，这意味着新资本需与万科重新博弈利益分配。
更关键的是，2025年底的\"许可证大限\"已近，接盘者必须在短时间内推动项目突破审批瓶颈，否则将直面万科退股的连锁反应。
值得玩味的是白石洲的\"双面性\"：
一方面，它身处南山核心区，紧邻华侨城豪宅区，连接四大总部基地，长期资产升值潜力毋庸置疑；
另一方面，超400万平方米的体量意味着天文数字的持续投入，绿景的困境已证明\"地段为王\"在现金流压力面前的苍白。
如今，距离万科退出条款的最后期限仅剩三个月，绿景的\"割肉求生\"已是必然。
只是没人能确定，接盘者最终会看到白石洲的肥肉本质，还是会被这颗烫手山芋灼伤。
这场深圳最大旧改的迷局，或许才刚刚进入高潮。
作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。
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