商业，作为城市居民生活必不可少的配套，数量与质量决定着市民生活的便捷与品质。
在#德州#，城市化进程发展中，一部分商业在伴随时代的发展，逐步退出历史舞台，而一部分商业在不断新建。
而在德州向东发展的步伐中，人口的不断东迁，
也在让德州的商业呈现 一边过剩，一边匮乏 的局面。
经济横盘向稳期，德州商业 更需要的是盘活存量，还是刺激增量？成为城市发展的一个矛盾点。
01
沉寂的闲置商业
近10余年，德州市区商业千变万化，一部分老型商业因无法适应时代消费理念被淘汰，而一部分新商业因定位失误或经济环境下行，成为停滞的闲置建筑。
▲城区航拍
其中不乏昔日的繁华商业，伴随着城市发展，出行、消费方式转变，电商冲击以及同质化竞争加剧等，老城区商业开始衰退；如老城隍庙市场、鲁北大厦，一个拆迁，一个停业；步行街等也经营状况下滑。
▲鲁北大厦
2010年9月开业运营的三八路银座，在陪伴了州城百姓13年之后，于2023年停业，后由九达城投接手，改造为养老示范项目，后期将由市立医院使用。
▲三八路银座
2019年，百脑汇更名群光汇商场后盛大开业，但也仅仅实现了昙花一现。
此外，城区闲置商业更是耳熟能详，如唐人商场、城北天虹广场、红星美凯龙等；
▲红星美凯龙
大量空置的写字楼商业也是众多，如兴德大厦、新华大厦、运河大厦等，三八路商务写字群多个写字楼也是招商不佳。
▲区域航拍
而这些闲置商业的位置，绝大部分占据着城市的或片区的核芯位置。
02
不断新增的商业
近年来，德州城区的商业也在不断新增，文旅、便民商业开始涌现，商务写字楼更是多点开花。
▲德百奥莱
比如：高铁片区#铜锣湾奥莱小镇，经开城南#德百奥莱广场，高铁板块即将开业的袁桥便民市场，经开东七片区在建便民市场，以及体育公园商业等；此类商业的出现填补了各个区域的商业空白。
▲袁桥便民市场
而除了商场，这几年城区高档写字楼也在不断涌现，且主要集中于天衢新区；如金融科技广场和德州商务中心，两栋5A甲级商务写字楼已然耸立；华腾御城商务楼即将完工等。
▲德州商务中心
高铁板块希尔顿酒店入驻的金街云谷在建，嘉泰大健康产业园在建；绿地创新谷超高层待复工，其余辅楼招商中，天衢博览广场在建等等。
▲金街云谷
此外，德州商务中心东侧太阳城商业B地块，也由城投取地，处于待建状态。
商务写字楼在不断地增多，但商务办公需求却不及预期；这一现象折射出一个严峻的现实，商业体量的盲目扩张，正在瓜分本就有限的市场需求，加剧行业竞争的激烈程度。
03
存量经营时代
在整个经济环境的下行周期下，中国城市化进程也步入下半场，增量开始放缓，开始进入存量经营时代。
而近几年，德州市区的一部分商业、老旧厂区，也在城市更新背景下，开始改造升级，实现盘活焕新。
例如，德州首家街区式购物休闲中心-- 德百奥莱广场 ，便是由老旧厂房改造而成；
▲蔚来城商业
蔚来城商业广场，在安德集团的改造下，让曾经的落后商业摇身一变为城市商业新地标，为周边居民带来消费新体验。
铁西德工文创园也完成改造升级，成为“工业风”“潮流范”的商业街区，成为市民打卡地。
▲德工文创园
另外，东盟文化产业园也是依托老旧厂区改造、扩建而成，大东关二百亩也在改造中，将打造二百亩邻里汇商业街区。
04
一边过剩，一边稀缺
从当前德州城区目前的商业分布来看，商业分布开始出现不均衡，呈现一边过剩，一边稀缺的局面。
老城区发展醇熟，区域人口密度高，生活氛围浓厚，商场分布也相对均衡，数量多，一直是便捷生活的代表；
▲德城区
但老城区多数社区为多层建筑，某些区块内人口密度并不高；再叠加在城市的发展下，人口不断向东迁移，使得老城区的一部分老小区空置率严重。
而这也让老城部分商业的空置率增高，如曾经的老城隍庙商圈，虽地处核芯，但周边居住人口稀少，曾经火热的步行街、观湖城消费客群在不断减少；
▲德城区
另外，随着消费习惯的改变，购物追求的改变，让人们跨越半个城区去德州城隍庙商圈购物的动力大幅下降，这也导致了城隍庙商圈的消费吸引力降低。
▲经开区
而伴随天衢新区的不断发展，各个新社区的陆续交付入住，居住人口在不断提升，但商业却未得到满足；
仍以2009年开业的澳德乐为主，虽近年澳德乐东侧改扩建时尚广场，但对于经开区域市民来说，日常购物便捷性依然不足，特别是经开城北。
▲澳德乐
而德百奥莱也为经开南提供便捷，但城南社区、人口等数量均不及城北，更显城北商业匮乏。
高铁板块也是如此，不过随着袁桥便民市场的开业，情况得到缓解。
▲天衢新区
对于写字楼而言，则与商场恰恰相反，天衢新区政务、商务属性强，写字楼群明显多于德城区；然而老城区也有一定商务办公需求，因写字楼设施不足，无法得到合理满足。
05
盘活存量or刺激增量？
城市商业既需要刺激增量，也需要盘活存量，二者相辅相成。
在商业匮乏的区域，按需刺激增量；建设商业服务和消费场所，如购物中心、商业街、便民市场等，完善城市功能，补齐商业短板，提升居民生活品质。
建设新写字楼、园区等，可引进新企业、新业态、新模式，推动城市商业发展、创新升级和吸引人才等。
▲德城区
对于商业过剩区域，如老城区，则要对停滞商业进行有效盘活；特别是优质区位的商场。如唐人商场、红星美凯龙商场等。
通过盘活存量，既可以让闲置资产得以利用，完善城市配套，避免资源浪费；还可以通过改造升级，打造成为特色商业街区、商场，或引入新品牌、新业态，满足消费者多元化、新需求，吸引游客和消费者；也可以改善城市面貌及商业环境等。
▲唐人商场
对于旧写字楼而言，也可以通过改造升级，实现从"传统办公"到"灵活商务办公”的品质升级，满足企业新需求。
综合来说，城市的商业发展既要把控增量又要优化存量，协同发力才能形成完整且合理的城市商业体系；为城市持续注入活力，提升城市竞争力与吸引力，让城市商业发展欣欣向荣！
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