商业,作为城市居民生活必不可少的配套,数量与质量决定着市民生活的便捷与品质。
在#德州#,城市化进程发展中,一部分商业在伴随时代的发展,逐步退出历史舞台,而一部分商业在不断新建。
而在德州向东发展的步伐中,人口的不断东迁,
也在让德州的商业呈现 一边过剩,一边匮乏 的局面。
经济横盘向稳期,德州商业 更需要的是盘活存量,还是刺激增量?成为城市发展的一个矛盾点。
01
沉寂的闲置商业
近10余年,德州市区商业千变万化,一部分老型商业因无法适应时代消费理念被淘汰,而一部分新商业因定位失误或经济环境下行,成为停滞的闲置建筑。
▲城区航拍
其中不乏昔日的繁华商业,伴随着城市发展,出行、消费方式转变,电商冲击以及同质化竞争加剧等,老城区商业开始衰退;如老城隍庙市场、鲁北大厦,一个拆迁,一个停业;步行街等也经营状况下滑。
▲鲁北大厦
2010年9月开业运营的三八路银座,在陪伴了州城百姓13年之后,于2023年停业,后由九达城投接手,改造为养老示范项目,后期将由市立医院使用。
▲三八路银座
2019年,百脑汇更名群光汇商场后盛大开业,但也仅仅实现了昙花一现。
此外,城区闲置商业更是耳熟能详,如唐人商场、城北天虹广场、红星美凯龙等;
▲红星美凯龙
大量空置的写字楼商业也是众多,如兴德大厦、新华大厦、运河大厦等,三八路商务写字群多个写字楼也是招商不佳。
▲区域航拍
而这些闲置商业的位置,绝大部分占据着城市的或片区的核芯位置。
02
不断新增的商业
近年来,德州城区的商业也在不断新增,文旅、便民商业开始涌现,商务写字楼更是多点开花。
▲德百奥莱
比如:高铁片区#铜锣湾奥莱小镇,经开城南#德百奥莱广场,高铁板块即将开业的袁桥便民市场,经开东七片区在建便民市场,以及体育公园商业等;此类商业的出现填补了各个区域的商业空白。
▲袁桥便民市场
而除了商场,这几年城区高档写字楼也在不断涌现,且主要集中于天衢新区;如金融科技广场和德州商务中心,两栋5A甲级商务写字楼已然耸立;华腾御城商务楼即将完工等。
▲德州商务中心
高铁板块希尔顿酒店入驻的金街云谷在建,嘉泰大健康产业园在建;绿地创新谷超高层待复工,其余辅楼招商中,天衢博览广场在建等等。
▲金街云谷
此外,德州商务中心东侧太阳城商业B地块,也由城投取地,处于待建状态。
商务写字楼在不断地增多,但商务办公需求却不及预期;这一现象折射出一个严峻的现实,商业体量的盲目扩张,正在瓜分本就有限的市场需求,加剧行业竞争的激烈程度。
03
存量经营时代
在整个经济环境的下行周期下,中国城市化进程也步入下半场,增量开始放缓,开始进入存量经营时代。
而近几年,德州市区的一部分商业、老旧厂区,也在城市更新背景下,开始改造升级,实现盘活焕新。
例如,德州首家街区式购物休闲中心-- 德百奥莱广场 ,便是由老旧厂房改造而成;
▲蔚来城商业
蔚来城商业广场,在安德集团的改造下,让曾经的落后商业摇身一变为城市商业新地标,为周边居民带来消费新体验。
铁西德工文创园也完成改造升级,成为“工业风”“潮流范”的商业街区,成为市民打卡地。
▲德工文创园
另外,东盟文化产业园也是依托老旧厂区改造、扩建而成,大东关二百亩也在改造中,将打造二百亩邻里汇商业街区。
04
一边过剩,一边稀缺
从当前德州城区目前的商业分布来看,商业分布开始出现不均衡,呈现一边过剩,一边稀缺的局面。
老城区发展醇熟,区域人口密度高,生活氛围浓厚,商场分布也相对均衡,数量多,一直是便捷生活的代表;
▲德城区
但老城区多数社区为多层建筑,某些区块内人口密度并不高;再叠加在城市的发展下,人口不断向东迁移,使得老城区的一部分老小区空置率严重。
而这也让老城部分商业的空置率增高,如曾经的老城隍庙商圈,虽地处核芯,但周边居住人口稀少,曾经火热的步行街、观湖城消费客群在不断减少;
▲德城区
另外,随着消费习惯的改变,购物追求的改变,让人们跨越半个城区去德州城隍庙商圈购物的动力大幅下降,这也导致了城隍庙商圈的消费吸引力降低。
▲经开区
而伴随天衢新区的不断发展,各个新社区的陆续交付入住,居住人口在不断提升,但商业却未得到满足;
仍以2009年开业的澳德乐为主,虽近年澳德乐东侧改扩建时尚广场,但对于经开区域市民来说,日常购物便捷性依然不足,特别是经开城北。
▲澳德乐
而德百奥莱也为经开南提供便捷,但城南社区、人口等数量均不及城北,更显城北商业匮乏。
高铁板块也是如此,不过随着袁桥便民市场的开业,情况得到缓解。
▲天衢新区
对于写字楼而言,则与商场恰恰相反,天衢新区政务、商务属性强,写字楼群明显多于德城区;然而老城区也有一定商务办公需求,因写字楼设施不足,无法得到合理满足。
05
盘活存量or刺激增量?
城市商业既需要刺激增量,也需要盘活存量,二者相辅相成。
在商业匮乏的区域,按需刺激增量;建设商业服务和消费场所,如购物中心、商业街、便民市场等,完善城市功能,补齐商业短板,提升居民生活品质。
建设新写字楼、园区等,可引进新企业、新业态、新模式,推动城市商业发展、创新升级和吸引人才等。
▲德城区
对于商业过剩区域,如老城区,则要对停滞商业进行有效盘活;特别是优质区位的商场。如唐人商场、红星美凯龙商场等。
通过盘活存量,既可以让闲置资产得以利用,完善城市配套,避免资源浪费;还可以通过改造升级,打造成为特色商业街区、商场,或引入新品牌、新业态,满足消费者多元化、新需求,吸引游客和消费者;也可以改善城市面貌及商业环境等。
▲唐人商场
对于旧写字楼而言,也可以通过改造升级,实现从"传统办公"到"灵活商务办公”的品质升级,满足企业新需求。
综合来说,城市的商业发展既要把控增量又要优化存量,协同发力才能形成完整且合理的城市商业体系;为城市持续注入活力,提升城市竞争力与吸引力,让城市商业发展欣欣向荣!
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